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调控政策频发布 今年楼市“金九银十”会再现吗?

  • sunnyfan27v 2018年8月31日 来源:互联网 1020 64

楼市调控政策频发布,房地产市场现状如何?

据中原地产研究中心统计数据显示,8月份以来,各地楼市调控继续处于高峰,合计调控政策次数超过50次,叠加部分城市再次被约谈。整体看,年内楼市调控已经超过了310次,刷新了历史记录。

中原地产首席分析师张大伟表示,2018年下半年,预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年,特别是从7月初开始,多个城市开始全面加码调控,预计楼市升级版调控政策将不断出现。

现状:

土地流拍大增

今年以来,流拍在全国土地市场上越来越多地出现。据中原地产研究中心公布的数据,今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在严厉调控的背景下,地方政府仍会维持一定的供地节奏,但房企的资金链压力开始增大,拿地策略也趋于保守。目前,部分流拍土地其实有着特殊原因,即拿地的性价比并不高,比如说总价较高或者说需要配建项目等,所以房企的积极性是不变的,但是会变得比较“挑剔”,哪怕是房企今年前7月的销售业绩不错,但到账的资金或者说部分销售款真正回到房企银行账户的周期其实被拉长,所以拿地会相对保守。

中国指数研究院数据显示,2018年上半年20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%,拿地面积同比增长19.8%,拿地成本则下降了16.7%。其中在一线城市,20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%。此外,土地成交的溢价率也处在下行通道。中国指数研究院的数据显示,7月份全国300城市住宅用地成交均价下降幅度近两成,溢价率较去年同期下降22%。

业内分析认为,今年上半年土地市场整体供需关系逐渐改善,二线城市仍然是房地产企业的主战场。其中,各地住宅用地的推出量保持较高增速;住宅用地的成交量也继续提升,溢价率继续下降。龙头房企销售金额稳步提升,销售业绩保持较高水平。

全国房贷利率上涨

融360大数据研究院发布报告显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,环比6月上升0.53%,与去年7月首套房贷款平均利率4.99%相比上升13.63%。业内人士表示,今年在房地产坚持调控的背景下,涉房贷款整体稳中偏紧。本轮利率上涨或接近尾声,上涨幅度或逐步放缓。但从整体来看,未来较长一段时间内,房贷利率水平难以下调。

融360大数据研究院分析师李唯一表示,此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用,房贷利率仍以上升为主,预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。

在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下,居民购房杠杆率呈持续下降之势。

易居房地产研究院近日发布的报告显示,今年2季度,个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%,双双连续5个季度下行。从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看,二季度,个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例为21%,比一季度下降了3个百分点。

在测算中,该报告将央行公布的个人购房贷款新增余额和公积金贷款占全国一、二手房成交总额的比重平均,估算出全国居民表内购房杠杆率。二季度,表内购房杠杆率降至31.9%,环比下降1.1个百分点,同比下降8.6个百分点。

该机构研究员沈昕表示,预计调控政策还将进一步收紧,金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续,到2018年年底,全国居民购房杠杆率将进一步下降至29%左右。预计随着居民购房杠杆率的进一步回落,下半年全国房价涨幅将收窄。

楼市去库存接近尾声

据中原地产研究中心数据显示,楼市库存数据已经跌至50个月最低,已连续超过4年下调。从整体看,全国性的去库存周期已经完成。

近日,呼和浩特市住房保障和房屋管理局发文明确全面停止房地产去库存调控措施,把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,拟采取多项措施调控房价,稳定房地产市场。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。

张大伟表示,呼和浩特是最早取消限购的城市,也是第一个表态取消去库存的城市。从全国房地产市场看,除极少数区域外,去库存已经到了结束的时候,大部分城市已经需要补充库存。

“很多城市实质上都已经进入了补库存阶段,呼和浩特是其中的一个典型。”严跃进表示,类似山西、四川、宁夏等地,未来房价也会上涨,部分去库存的政策会减少,其会增加很多补库存的政策,包括积极供地和进行限购等措施都会出台。

走向:

今年楼市“金九银十”会再现吗?

九月即将到来,今年楼市“金九银十”会再现吗?

调控政策继续加码,房贷政策难言宽松。今年楼市“金九银十”料难再现。业内人士对即将到来的“金九银十”持谨慎态度。

沈昕表示,随着政治局会议对房地产市场的定调,结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人,预计下半年楼市调控政策还将继续趋紧,房地产市场也将大概率出现降温。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,从近期房价表现来看,7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,有65个城市新房价格环比上涨,上涨城市数量达到高点。由此可以看出,近期楼市行情依然持有一定的热度。但是,从7月末中央政治局会议和8月初住建部会议传递出的信息来看,预计房价在“金九银十”期间出现大面积上涨的趋势将会减弱,控制房价上涨将成为各地短期调控的重点。

在张波看来,虽然房价在“金九银十”期间的上涨动能会有所减弱,但预计成交量与去年同期相比,或维持小幅平稳上扬态势。

如是金融研究院高级研究员杨芹芹表示,由于房价变化主要看供需关系,因此,预计未来二线、三线城市房价可能会出现一定分化,尤其是对于一些人口流出较为严重、前期涨幅较高的二线、三线城市来说,更加需要警惕房价风险。

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