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深圳版“房改”方案落地 楼市未来走势如何?

  • sunnyfan27v 2018年10月16日 来源:互联网 358 16

深圳版“房改”方案落地,楼市未来走势如何?

房价“21连降”终结 深圳楼市调控再加码

据规划国土委数据显示,7月份,深圳全市一手住宅成交3461套,环比上涨27.95%,成交均价为54142元/平方米,环比微升0.09%,终结了自2016年10月以来新房均价“21连降”的趋势。同时,月成交面积达34.22万平方米,环比上升22.61%,创下近一年新高。

二手房市场方面,7月深圳共成交6991套,环比上升14.44%;成交面积为56.3万平方米,环比上升13.0%,创今年新高。据中原数据显示,二手房成交均价为53028元/平方米,环比上涨13元/平方米。

面对楼市升温,深圳楼市调控再放大招,深圳版“房改”方案落地。

8月3日,深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号),这意味着深圳版“房改”方案正式落地。未来,深圳商品住房比例将仅占40%,保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民,确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保。

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出,《意见》对未来18年深圳的住房发展做了规划,根据规划,未来租购并举的住房供应与保障体系已初步建立了起来。未来随着可出租、可保障住房的不断完善,市场上供应量将不断增加;与之相对的,可售商品住房市场的比例将随之减少。

此次房改重要战略布局体现在保障性住房和商品房住房6:4的比例关系上,体现了住房改革主要放在民生上,未来将以住房保障为主,住房商品后为辅,最终目标就是解决更多人居住问题。

根据新的住房供应体系,深圳市场商品住房,将仅占住房供应总量的40%左右,以普通商品住房为主,面向符合条件的各类居民供应,租售结合。而其余60%将由三部分组成,分别是:——人才住房,占住房供应总量的20%左右,重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才供应,可租可售,建筑面积以小于90平方米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

王林燕认为,“房改意见”按住房人群划分,对住房供应结构体系和比例都进行了明确的划分,平衡市场,逐步构建高端有市场,中端有支持,低端有保障的住房体系,有利于深圳房地产市场平稳健康发展。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,深圳楼市以刚需和改善型人群为主导,而新政主要针对投机客,因此影响面有限,价格不会出现较大波动,市场将会进一步回归理性。

深圳市房地产研究中心主任王锋表示,深圳出台此次新政也与近期中央精神相唿应,有利于抑制投机炒房,逐渐完善房地产长效调控机制。而新政中关于企业限购和商务公寓限售的内容,有利于堵住社会资金炒作房地产,推动实体经济发展,并防止未来过度抛售可能导致的经济风险。

全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生表示,总的来说,深圳房改意见的落地释放了长效机制的信号。

“伴随着深圳引导租购并举的住房结构模式,对深圳未来的城市发展以及房价涨幅等问题将起到稳定的意义,深圳《意见》只是一个起点,未来会有更多的城市实施跟进。”

中国社会科学院城市发展与环境研究所王业强说。

深圳房价未来走势如何?

从“深八条”政策再到今年的“三价合一”政策及深圳版“房改”方案,深圳楼市调控越来越严。

世联行评估表示,深圳此次调控政策是继“三价合一”后的持续收紧,进一步挤压投资投机需求,有利于抑制短期炒作和非理性购房。

有深圳业内人士认为,此次新政出台后,对二手房的影响很大,新房二手房价格倒挂可能逐渐结束,房价上涨的链条被打破,房价预期也发生了改变,深圳楼市或迎来下跌。

世联评估认为,不论是企业还是个人限售,不论是住宅还是公寓限售,都减少了买卖市场供应量,反之增加了长持市场供应量,也就增加了租赁市场供应量,迎合了房屋回归居住及发展租赁的政策导向,在一定程度上会促进租赁市场的发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,深圳市场调控力度大,但诸如商办类的小产权房、工业厂房、物流地产等或面临较好的政策前景,从这个角度看,会给房企拓宽业务带来更多的思路。

何倩茹表示,新政的出台对新房、二手房成交量的影响都会比较大,但是对价格的影响比较小。8月份的实际成交量预计会下跌10%-20%,但备案量暂时不会显示出来,因为备案量有滞后性。同时,对房地产中介公司而言,最大的影响就是客户的观望,成交量下降从而带来公司交易量的下降,因此会倒逼中介公司努力为客户寻找更好的房源,匹配买卖双方的需求。同时,中介公司也可以扩大经营范围,把客户引导至周边城市也是扩大成交量的途径之一。

对于未来楼市走向,何倩茹表示,上半年深圳楼市整体的成交气氛不算太旺,预计下半年也差不多。其中,第三季度的情况可能会比较严峻,因为处于政策的消化期。

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