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楼市调控政策持续深化 下半年房地产市场发展趋势

  • sunnyfan27v 2018年7月13日 来源:互联网 1454 96

据统计,仅在2018年6月,全国就有超过25个城市发布调控政策,累计房地产调控政策内容多达32次。2018年上半年,楼市调控政策累计高达192次,相比2017年上半年的116次调控,上涨幅度高达65%。

随着楼市调控政策持续深化,下半年房地产市场发展趋势将如何?

上半年楼市调控政策发布累计高达192次

据中原地产研究中心统计数据显示,今年6月,各地楼市调控持续,全国超过25个城市发布调控政策,累计房地产调控政策内容多达32次,今年上半年累计楼市调控政策高达192次,相比2017年上半年的116次调控,增加了65%。7月首周,房地产调控超过20次,全国年内房地产调控累计已经超过了210次。

房地产政策密集发布与房价波动有关。虽然一二线热点城市房价依然平稳,但三四线城市房价出现波动。近期部分三四线城市房价相继破万,高房价的同时竟然还出现了“千人排号抢房”的情况。

中原地产首席分析师张大伟说,“逢涨必查是今年上半年房地产市场调控政策历史最密集的最主要原因,房地产调控的方向不变,平稳依然是趋势。”

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受采访时表示,虽然三四线城市房价上涨空间依然存在,但上涨势头已被密切关注。因此,如若这类城市房价继续保持快速上涨,则不排除政策继续加码的可能。

从整个上半年的房地产市场表现来看,三四线城市明显好于一二线热点城市。据中国指数研究院提供的数据显示,一线城市2018年上半年商品住宅成交面积同比下降约25%,领降各线城市。其中,京沪成交面积依然处于历史最低点,深圳由于去年基数较低,成交面积同比增长约两成,但成交规模仍处于低位区间;二线代表城市月均成交面积约76万平方米,同比下降7%;天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成;虽然三四线城市新房成交面积亦有所回落,但绝对规模仍处历史较高水平,上半年月均成交面积在32万平方米左右。

除此之外,三四线城市销售行情较好,地方积极推地,上半年住宅用地推出面积同比增幅在各线城市中最大,企业在三四线城市的拿地态势也比较明显。

下半年房地产市场发展趋势

下半年房产市场调控将延续从严基调。

近期,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面:一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙;二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”;三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业;四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

7月以来,30城中除了郑州、佛山,还有杭州、昆明、上海、重庆、海口等城市围绕七部委要求开展房地产市场乱象治理行动。

专家预测,下半年房产市场调控将会进一步扩大并趋严。房产将成为民生重地及投机禁地,不良房企及相关产业寒冬初至,或将面临较大生存危机。

张大伟预计,今年下半年,楼市调控力度将全面超过上半年,调控升级内容将不断出现,住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征,市场将在政策推动下逐渐平稳。

中国指数研究院认为,在持续深化的调控政策下,预计调控政策仍将延续从严趋势。同时,一二线热点城市延续上半年趋势,成交稳中有降,价格趋稳;而三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调,下半年市场将有所降温。整体来看,量降价稳仍是趋势。

房屋租赁市场迎发展风口

当前,在市场需求和政策利好的双重驱动下,房屋租赁市场迎来了真正的发展风口。

中国房地产业协会副会长胡志刚表示,今年以来,全国房地产市场面临着转型。“十九大报告强调‘房子是用来住的,不是用来炒的’,各地政府也在大力发展租赁市场。”

在国家租赁政策持续利好的大背景下,多家房企布局长租公寓。随着万科、龙湖、恒大、碧桂园等多个房地产开发商争相进军长租公寓市场,长租公寓已然成为巨大的“风口”。

2018年2月23日,万科总裁郁亮在2018年第一次临时股东大会上表示在长租公寓业务方面,未来3年希望还能继续保持中国第一,能够提供30万间以上的长租公寓。

碧桂园2017年已在北京、上海、广州、深圳、武汉、厦门等一、二线城市落地项目,并且推出自己的长租公寓品牌BIG+碧家国际社区,计划3年内运营100万间,年租金收入达240亿元,力争做国内最大的资产运营商。

龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面,成立“冠寓”运营公司,至2017年底成功开业逾1.5万间。

绿地将长租公寓纳入发展战略。旭辉领寓计划未来5年打造20万间公寓,并进行IPO上市。

巴乐兔联合创始人高萌近日在接受采访时认为,“当前整个租房市场的容量已经是万亿级,十年后预计将到达4.5到5万亿的规模,未来将是住房租赁的时代。”

随着“租售并举”概念的提出,租赁住房供应量将不断提升,租赁住房市场也将逐渐改善“承租人弱势”的现状。

胡志刚说,目前房屋租赁方面的法律法规不健全,使得承租人的合法权益有时得不到保障,住在房子里面没有稳定感。

胡志刚认为,应加快房屋租赁方面法律法规的修改,明确承租人在租房期间的一些权益,让承租人住在租住的房子里与住在买的房子里一样有保障。

他还指出,目前房屋租赁市场看起来房源不足,但其实有大量的存量房、空置房,政府应出台政策,比如减免租赁税等,调动人们出租房屋的积极性,向市场提供更多的租赁房源。“有些三四线城市空置房不是很多,就需要政府加大对租赁房的投入,在土地供应这方面也要有意识地向租赁倾斜,拿出土地来建设租赁房。为了降低成本,我认为可选择城市周边一些交通比较方便的集体土地来建房。政府的财政资源,金融、保险等相关政策也应向租赁市场倾斜”。

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